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Ces notes d’actualité ont été réalisées sur la base de la jurisprudence existante et des textes législatifs et règlementaires en vigueur au moment de leur mise en ligne. Elles ne constituent nullement un conseil personnalisé et n’ont pas pour vocation à se substituer à une consultation individualisée. A ce titre elles ne sauraient, en aucun cas, entrainer la responsabilité du cabinet.


Vente du fonds de commerce : quel avenir pour le locataire ?

Jeudi 25 Octobre 2018

La loi « Pinel » du 18 juin 2014 reconnaît un droit de préférence au preneur d'un bail. 

Ainsi tout locataire est prioritaire pour acheter l'immeuble qui contient le fonds de commerce qu'il exploite lorsque l'immeuble est mis en vente.

La notification du projet de vente de l'immeuble par le bailleur vaut donc offre de vente envers le locataire.

Dans le cas de la cession d'un immeuble comprenant plusieurs locaux commerciaux, le droit de préférence se trouve limité à la partie de l'immeuble qui est donné à bail commercial.

Le privilège du preneur concerne ainsi exclusivement les murs qu'il exploite de manière stable et continue dans le cadre de son activité commerciale.

En l'espère, l'immeuble à vendre comprenait le local commercial et un terrain.

Un arrêt d'appel estime que la cession globale de l'immeuble ne pouvait pas donner lieu à l'exercice d'un droit de préférence.  La Cour affirme ainsi que, puisque les locataires n'exploitaient pas l'ensemble de l'immeuble mais seulement le local commercial, leur droit de préférence se trouvait limité au seul local commercial. 

En conséquence, leur droit de préférence ne pouvait pas être invoqué au sujet de la vente globale de l'immeuble.

La troisième chambre civile de Cour de Cassation, dans un arrêt du 17 mai 2018, confirme cette position et ajoute que les locataires qui revendiquaient ce droit n'exploitaient qu'une partie du bien.

Elle affirme que, puisque les locataires n'exploitaient pas l'ensemble de l'immeuble mais seulement le local commercial, leur droit de préférence se trouvait limité au seul local commercial exploité.

La partie non donnée à bail aux commerçants était en effet louée à d'autres sociétés. C'était un terrain à usage de parking. 


N.B.: Il est à noter que la jurisprudence a toutefois déjà étendu la notion de local commercial à un terrain quand deux conditions sont réunies :

- lorsque celui-ci est exploité de manière stable et permanente, et 

- que les locataires en dégage une clientèle propre et présentent une autonomie de gestion suffisante.


 Nous restons à votre disposition en cas de question complémentaire sur ce sujet.